文章來源：2014年05月21日09:08     華爾街見聞

    全球最大的商業地產服務和投資公司(按2013年的營業額計算)世邦魏理仕（CBRE）今日發布白皮書《投資前沿—電商時代轉型中的中國物流市場》。 

    白皮書指出，工業地產尤其是物流倉儲已成為近年中國地產投資的熱點之一。近年來中國在線零售市場的興起和蓬勃不僅影響和改變了傳統零售市場格局，帶動了第三方物流的發展，更對中國現代物流設施市場產生著重大和深遠的影響。 

    中國現代物流市場現狀 

    中國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業倉儲的需要。

    隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速盡管中國目前已具有相當的物流倉儲存量，但國內高標準倉儲設施的體量仍相對有限。據中國倉儲協會估算，截止2012年底全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。而據世邦魏理仕統計，截止2013年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1,300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微。

    需求方面，受近年電子商務發展迅速及第三方物流需求增長等因素帶動，高標準倉儲物業的租賃及定制需求持續旺盛，近年中國物流地產市場持續向世邦魏理仕環球研究部中國區主管陳仲偉先生指出：

盡管個別港口城市曾因受外貿收縮影響出現短暫的租金下滑，但是全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲。與相對供應過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及擁有大量新增供應且受政策管控的住宅相比，物流地產回報較高且發展前景廣闊，正日益成為中國物業市場的投資熱點。

電子商務整體物流倉儲租賃需求仍將繼續增加 

    電子商務是電商時代下中國現代物流設施市場最重要的兩個需求來源之一，而在線零售行業的不斷成熟正令電商在是否自營物流的策略選擇上逐漸產生分 

    一方面自建物流已具備規模效應的中國大型電商將繼續堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發展到當前個別已規模初具的大型電子商務企業開始嘗試向第三方開放物流平臺。

    自營物流在電商的發展過程中已從最初單純的完善自身配套、保障用戶體驗逐漸上升到更高的戰略意義，開始朝亞馬遜美國的經典之路進發：即依靠規模效應提升用戶黏性、提供大數據等增值服務并將其打造為可持續發展的新的利潤增長點。

    另一方面自營物流越來越高的進入壁壘令多數電子商務企業，尤其是中小規模電子商務企業對社會化的專業第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。專業物流開發商及其他意圖進入現代物流設施供應的企業不僅面臨著現有大型電商自營物流先發優勢產生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發運營所需資金及學習成本高企、中央和地方政府對物流土地開發的政策傾向出現分化等一系列障礙。此外，傳統零售商向多渠道及全渠道方向的變革亦將導致其物流需求發生結構性轉變，從而產生新的社會化物流需求。 

    據艾瑞研究預測，至2017年中國網絡零售額將達4.1萬億人民幣。而全球最大的工業地產開發商Prologis的市場研究表明在歐洲電子商務發展領先的三國中（英國、德國及法國），在2008-2012年間電子商務市場銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲需求。盡管歐美國家的在線零售電子商務市場構成以B2C為主，而中國由C2C占主導的市場對倉儲面積的需求很大程度上會再透過第三方物流進行傳導。

    但整體而言，世邦魏理仕仍然相信隨著B2C市場份額的擴大以及在線零售市場本身規模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續增加。 

    唯品會從2011年第二季度到2014年第一季度在全國范圍內向普洛斯租賃了近30萬平方米的倉庫面積，已迅速躍升為普洛斯在中國的第三大租戶，即是典型例證之一。

    民營第三方物流將成為中國現代物流市場發展新動力

    跨國物流企業在中國繼續延續輕資產加專業化服務的策略，一直是現代物流倉儲的重要租賃來源。而近年來中國在線零售市場的快速發展不僅令電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，亦透過其與第三方物流市場聯動發展的傳導作用間接推升了民營物流行業對現代倉儲的需求。在物流市場的倉儲需求中，又尤以零擔快運和快遞包裹這兩種在線零售活動中最常涉及到的物流種類的需求增長最為突出。 

    受零售行業發展和其他需求來源的推動，中國物流行業的市場規模將不斷擴張。而隨著成熟度的提升，行業發展縱向定將日趨精細化、專業化及多元化，逆向物流、冷鏈物流等將成為物流倉儲新的發展議題；橫向則呈現從單一業務向綜合物流方向發展的趨勢，中國民營零擔行業及快遞行業或將出現相互滲透。 

    例如以零擔業務為主的德邦物流已于2013年底宣布進軍快遞業務。而以快遞業務起家的順豐速運近日開始涉足零擔業務。 

    據世邦魏理仕統計，從2013年至今，百世物流和德邦物流與普洛斯的累計簽約倉庫面積已分別達到近20萬平方米及近30萬平方米。世邦魏理仕預計未來此類租賃需求將繼續放量，中國民營快遞企業及新型物流服務企業將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。

中國現代物流市場展望展望未來中國現代物流倉儲行業的發展趨勢，世邦魏理仕預計：

未來物流開發商與租戶簽訂“一攬子協議”，高標準倉庫的規模化租賃策略將日益成為主流；專業物流開發商的拓點布局將與電子商務的發展趨勢更加緊密聯動； 

    外資的專業物流開發商獲取戰略性位置土地的難度將繼續增加，通過與大型內資開發或物流企業及電商企業的戰略合作實現快速布點或成為其未來出路；

    世邦魏理仕工業與物流部中國區主管羅瑾女士指出：

    隨著市場成熟度的不斷提升，中國高標準倉儲開發或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉向標準化開發與定制開發雙管齊下。預計未來定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。